Полная информация о всех этапах покупки недвижимости, осуществляемой при посредничестве нашего агентства на территории Болгарии.
Когда Вы решили покупать недвижимость, однако не располагаете необходимым временем или познаниями, чтобы беспрепятственно пройти весь процесс, стоит обратиться к профессионалам на рынке недвижимости. Привлечение профессионального брокера экономит Вам время, нервы и деньги и защищает Вас от всех проблем, которые возникли бы в процессе покупки выбранного Вами объекта.
Чтобы работать с профессиональным агентством недвижимости, необходимо подписать посреднический договор с ним. Договор регламентирует полно и четко все права и обязательства обеих сторон – клиент* (Заказчик) и агентство (Исполнитель). В силу договора агентство берет на себя обязательства в связи с Вашим поиском и предоставляет Вам все оферты на рынке, которые отвечают критериям Вашего поиска, без стремления продать только „свои” объекты. У Вас только одно обязательство – подписывать регистр представленных объектов, тем самым подтверждать, что Вы получили оферту конкретного объекта от Исполнителя.
Выбор объекта недвижимости.
Чтобы предложить Вам лучшие оферты, необходимо, чтобы в личном разговоре Вы ознакомили нас со всеми своими предпочтениями в отношении объекта – местоположение, площадь, тип конструкции, количество комнат, этаж, ориентация, инфраструктура, этап строительства, степень готовности, цена и т. д.
Осмотр.
После того как Вы выбрали из числа предлагаемых нами объектов те, которые наиболее Вам интересны, мы организуем осмотр, с учетом Вашего свободного времени. Осмотры на территории города Сандански бесплатны для клиентов. Если агентство обеспечивает транспорт при осмотре объектов недвижимости за пределами города Сандански, клиенты оплачивают 1.00 лв./км и получают расписку от агентства. При покупке недвижимости в Болгарии при посредничестве нашего агентства, все транспортные расходы, оплаченные клиентами в связи с осмотрами, возмещаются им в полном размере в день нотариального оформления сделки.
Депозит.
Если Вы выбрали конкретный объект недвижимости и хотите договориться насчет условий его покупки, нужно подписать договора гарантии с нашим агентством, в котором в деталях указываются все Ваши требования в отношении объекта – согласование продажной цены, отсутствие имущественного обременения, оборудование или состояние объекта, оплата всех коммунальных расходов до дня оформления сделки, срок для оформления сделки и пр. При подписании договора гарантии, вносится в качестве депозита определенная сумма (минимум 5% от цены объекта в оферте, но не менее EUR 1000), которая хранится в агентстве в период действия договора. На такой же срок объект снимается с предложения на рынке.
В случае, что в процессе переговоров между агентством и продавцом все условия договора гарантии были выполнены, то можно приступать к подписанию предварительного договора или окончательного договора (нотариального акта) купли-продажи конкретного объекта недвижимости.
Если одно или несколько условий договора гарантии не были выполнены в оговоренный срок, то покупатель вправе прекратить его и получить внесенную гарантию в полном размере.
Предварительный договор.
Когда обе стороны – продавец и покупатель – пришли к согласию по всем условиям договора гарантии, агентство составляет предварительный договор купли-продажи объекта – на основании ст. 19, ч. 2 Закона об обязательствах и договорах. В договоре содержится полная информация:
- об объекте недвижимости, являющемся предметом купли-продажи;
- о состоянии, в котором объект будет передан покупателю;
- о сроках и порядке оплаты продажной цены;
- о сроке передачи во владение;
- о нотариусе, у которого будет оформляться сделка;
- о прочих условиях, действующих в отношении конкретного объекта.
Для того, чтобы предварительный договор вступил в силу, покупатель оплачивает продавцу в качестве задатка (предоплаты) сумму в размере 10% от от общей суммы продажной стоимости объекта.
В день подписания предварительного договора стороны выплачивают вознаграждение** агентства, когда причитается.
Оформление сделки, нотариальный акт.
В день, указанный в предварительном договоре или иным образом согласованный между продавцом и покупателем, обе стороны должны явиться к выбранному нотариусу в присутствии менеджера агентства для окончательного оформления сделки купли-продажи недвижимости. Подписывается нотариальный акт, в силу которого право собственности передается продавцом покупателю, и производятся окончательные расчеты*** между сторонами. Оплата причитающихся нотариальных сборов и государственных пошлин производится одной или обеими сторонами сделки, согласно договоренности в предварительном договоре или договоре гарантии. Нотариус передает в тот же день подписанный нотариальный акт в Регистрационную службу при Регистрационном агентстве – для регистрации сделки по переводу права собственности и внесения в учетную запись объекта всех изменений.
Регистрации объекта после продажи.
После регистрации нотариального акта в Регистрационном агентстве обе стороны получают экземпляр акта через нотариуса. Покупатель обязан в течение двух месяцев со дня оформления сделки декларировать приобретение объекта в Налоговой службе по месту нахождения объекта. Он обязан также перевести лицевых счетов за электричество и воду на свое имя в качестве нового собственника. Наше агентство может выполнить эти действия после продажи при условии наличия соответствующей доверенности и оплаты минимального вознаграждения.
* Клиентами нашего агентства являются все физические и юридические лица, которые подписали с нами посреднический договор при покупке, продаже или аренде недвижимости на территории Болгарии.
** В сумму вознаграждения входит стоимость всех услуг, предоставленных клиентам в процессе купли-продажи конкретного объекта – предварительная оценка объекта и консультация по поводу цены предложения (продавцам), выбор подходящих объектов по заданным критериям (покупателям), организация осмотров, полная проверка правоустанавливающих документов продавца, проверка на наличие имущественного обременения в отношении объекта (в том числе получение письменной справки в Регистрационном агентстве), подготовка всех необходимых документов для купли-продажи объекта, полная организация сделки – день, время, привлечение нотариуса, открытие банковских счетов и т. д. Клиенты вправе выбрать самостоятельно своего адвоката или назвать нотариуса для оформления сделки, причем это не меняет размер вознаграждения, причитающегося агентству.
*** Согласно новому Закону об ограничении наличных платежей (обн. ДВ, ном.16 от 22 февраля 2011 г.) все платежи на территории страны в сумме равной или превышающей 10000 левов, производятся только через банк – путем перевода или внесения на расчетный счет. Когда платеж касается покупки объекта стоимостью свыше 10000 левов, платеж производится только банковским переводом (на основании ст. 25, ч. 10 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности).