Δεν είναι μυστικό ότι η πλειοψηφία των συναλλαγών ακινήτων στη Βουλγαρία εκτελούνται ενώπιον συμβολαιογράφου σε κάποια τιμή διαπραγμάτευσης, διαφορετική από την τιμή που έχει πράγματι καταβληθεί και πολύ χαμηλότερη από αυτή.
Συνήθως, το πραγματικό κόστος καταγράφεται στο προσύμφωνο αγοραπωλησίας του ακινήτου, και στον τίτλο ιδιοκτησίας καταγράφεται μειωμένη τιμή. Το ποσό στον τίτλο ιδιοκτησίας μεταφέρεται από τον αγοραστή στον πωλητή μέσω τραπεζικού εμβάσματος, όταν η συναλλαγή εκτελείται σε αξία του ακινήτου πάνω από 10.000 λέβα και το υπόλοιπο καταβάλλεται „στο χέρι” - με ή χωρίς έγγραφο.
Ποιοι είναι οι κίνδυνοι από καταστρατήγηση αυτή του νόμου;
- Σε περίπτωση απομάκρυνσης του αγοραστή από το ακίνητο, αυτός έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει στο δικαστήριο μόνο το ποσό που καταγράφεται ως τιμή πώλησης στον τίτλο ιδιοκτησίας. Οι πιθανές κυρώσεις που γράφθηκαν στον τίτλο, με τις οποίες συνήθως «συμπληρώνεται» η τιμή της περιουσίας ως πράγματι πληρωμένη, λαμβάνονται πολύ πιο δύσκολα. Περιορισμός έχει και σχετικά με τις ποινικές ρήτρες - η δικαστική πρακτική τους περιορίζει σε τρεις φορές του ποσού που αναφέρεται στον τίτλο ιδιοκτησίας.
- Σύμφωνα με το άρθρο 25, παράγραφο 9 του Νόμου περί της συμβολαιογραφικής δραστηριότητας /Εφημερίδα Κυβερνήσεως, τ. 104 της 06-12-1996/: „Κατά την εκτέλεση συναλλαγών αγοραπωλησίας, με τις οποίες ιδρύονται, μεταβιβάζονται, τροποποιούνται ή τερματίζονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας επί ακινήτων, οι συμμετέχοντες στις συμβολαιογράφου διαδικασίες δηλώνουν στην πράξη εκτέλεσης, ότι το ποσό που ορίζεται σε αυτήν, είναι η πραγματική συμφωνημένη πληρωμή στην συναλλαγή.” Αυτό σημαίνει ότι και ο αγοραστής και ο πωλητής υπέχουν ποινική ευθύνη για δήλωση ψευδών στοιχειών, αν γραφτούν στον τίτλο ιδιοκτησίας τιμή διαφορετική από την τιμή που καταβάλλεται για το ακίνητο. Η ευθύνη αυτή ορίζεται στο άρθρο 313, παράγραφο 2 του Ποινικού Κώδικα /Εφημερίδα Κυβερνήσεως τ. 26 της 02-04-1968/ και λέει, ότι όταν η πράξη τελέστηκε, προκειμένου να αποφύγει την καταβολή φόρων, η ποινή είναι φυλάκιση μέχρι τριών ετών ή με χρηματική ποινή μέχρι χίλια λέβα.
- Ο Νόμος περί περιορισμού των πληρωμών τοις μετρητοίς /Εφημερίδα Κυβερνήσεως, τ. 16 της 22-02-2011/, ισχύει για όλες τις πληρωμές που πραγματοποιούνται μεταξύ φυσικών προσώπων, νομικών προσώπων και μεταξύ των φυσικών και νομικών προσώπων, σαν ρητό σταθερό ποσό 10.000 λέβα, πάνω από το οποίο όλες οι πληρωμές θα γίνονται μόνο μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Εάν η πληρωμή αφορά την ακίνητη περιουσία, το όριο είναι 10.000 λέβα. Όταν η συναλλαγή για περιουσία είναι με τιμή πάνω από 10.000 λέβα εκτελείται ενώπιον συμβολαιογράφου σε τιμή χαμηλότερη από πράγματι πληρωμένη, ο αγοραστής πληρώνει μέρος του κόστους σε μετρητά, το οποίο αποτελεί παραβίαση του αναφερόμενου Νόμου. Σύμφωνα με το άρθρο 5 παράγραφο 1 του Νόμου, τα φυσικά πρόσωπα-παραβάτες θα τιμωρούνται με πρόστιμο από 25% του συνολικού ποσού των πληρωμών που πραγματοποιήθηκαν, και τα νομικά πρόσωπα-παραβάτες - με χρηματική ποινή ύψους των 50% της συνολικής πληρωμής που έγινε.
- Στο άρθρο 125 του Νόμου περί των τοπικών φορών και τελών /Εφημερίδα Κυβερνήσεως, τ. 117 της 10-12-1997/, αναφέρεται ότι σε απόκρυψη μέρους της τιμής σε παραλαβή περιουσίων από δωρεά ή με τρόπο αγοραπωλησίας, στα μέρη επιβάλλεται πρόστιμο στο διπλάσιο του ποσού του φόρου που οφείλεται για το μέρος απόκρυψης. Όταν η συναλλαγή εκτελείται ενώπιον συμβολαιογράφου σε τιμή χαμηλότερη από αυτή που πραγματικά πληρώθηκε, αυτό οδηγεί ως χρέωση μικρού ποσού των τοπικών φόρων στη μεταβίβαση της περιουσίας που καταβληθεί κατά την ημέρα της συναλλαγής. Για δήμο Σαντάνσκι κατά το 2024 ο τοπικός φόρος είναι ύψους των 2% της τιμής πώλησης της περιουσίας, που αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας.
- Εάν ο αγοραστής συμφωνηθεί στον τίτλο ιδιοκτησίας να καταγραφθεί χαμηλότερη από την πραγματική τιμή που έχει καταβληθεί, τότε σε επαναπώληση του ίδιου ακινήτου εντός τριών ετών από την απόκτησή του θα οφείλεται φόρο δυνάμει του Νόμου περί φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων /Εφημερίδα Κυβερνήσεως τ. 95 της 24-11-2006/. Ο φόρος αυτός ανέρχεται σε 10% από την διαφορά μεταξύ της τιμής στην οποία αποκτήθηκε το ακίνητο και της τιμής στην οποία το πωλεί με την αφαίρεση των 10% των εξόδων που αναγνωρίζονται από τον νόμο. Οι αγοραστές-αλλοδαποί, οι οποίοι δεν είναι υπήκοοι των χωρών-μελών της ΕΕ και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, πάντα πληρώνουν το φόρο αυτό, ανεξάρτητα από την περίοδο κατά την οποία ήτανε ιδιοκτήτες του ακινήτου. Αν αποκτήσουν το ακίνητο σε μειωμένη τιμή στον τίτλο ιδιοκτησίας, στην μεταπώληση του ιδίου σε πραγματική τιμή θα πληρώσουν φόρο σε μεγάλο μέγεθος – π.χ. σε καταχωρημένη μειωμένη τιμή σε αγορά των € 10.200 και πραγματική τιμή πώλησης μετά από 4 έτη ύψους των € 40.000 ο οφειλόμενος φόρος εισοδήματος θα ανέλθει σε € 2.682.
- Όταν η συναλλαγή γίνει σε χαμηλότερη τιμή /κάτω από την τιμή κόστους της κατασκευής/, οι φορολογικές αρχές έχουν δικαίωμα να ζητήσουν την κήρυξη της ακυρότητάς της. Τέτοια πρακτική στην Εθνική Υπηρεσία Εσόδων εφαρμόζεται από κάποια χρόνια και ήδη έχουν ακυρωθεί άνω των 100 αγοραπωλησιών. Η δυνατότητα αυτή αναφέρεται στο άρθρο 216 του Κώδικα φορολογικής–ασφαλιστικής δικονομίας, που ρυθμίζει την ακυρότητα των συναλλαγών.
Η σωστή συναλλαγή με καταχωρημένη πραγματική τιμή στον τίτλο ιδιοκτησίας προστατεύει τα συμφέροντα όχι μόνο του αγοραστή, αλλά και του πωλητή, ο οποίος με αυτόν τον τρόπο μπορεί να αποδείξει την προέλευση των κεφαλαίων του, εάν εξοφλήσει δάνειο ή κάνει ακριβή αγορά μετά την πώληση του ακινήτου του.
Σκεφτείτε πριν να αγοράσετε ή να πωλήσετε. Βεβαιωθείτε η ησυχία σας – γράψτε την πραγματική τιμή!