Публична тайна е, че голяма част от сделките с недвижими имоти в България се изповядват пред нотариус на някаква договорена цена, различна от реално платената и доста по-ниска от нея.
Обикновено реалната цена се записва в предварителния договор за покупко-продажба на имота, а в нотариалния акт се вписва занижена цена. Сумата по нотариалния акт се превежда от купувача на продавача по банков път, когато сделката се изповядва при цена на имота на или над 10,000 лева, а остатъкът се плаща „на ръка” – с или без документ.
Какви са рисковете от това заобикаляне на закона?
- При евентуално отстраняване на купувача от имота той има право да претендира по съдебен ред само сумата, записана като продажна цена в нотариалния акт. Евентуалните неустойки, записани в акта, с които обикновено се „допълва” цената на имота до реално платената, се получават доста по-трудно. Ограничение има и по отношение на неустойките – съдебната практика ги ограничава до трикратния размер на сумата, вписана в нотариалния акт.
- Съгласно чл. 25, ал. 9 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (обн. ДВ, бр. 104 от 06.12.1996 г.): „При извършване на възмездни сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, участниците в нотариалното производство декларират в извършвания акт, че сумата, посочена в него, е действителното уговорено плащане по сделката.” Това означава, че и купувачът, и продавачът носят наказателна отговорност за деклариране на неверни данни, ако впишат в нотариалния акт цена, различна от реално платената за имота. Тази отговорност е посочена в чл. 313, ал. 2 от Наказателния кодекс (обн. ДВ, бр. 26 от 02.04.1968 г.) и гласи, че когато деянието е извършено с цел да се избегне плащането на дължими данъци, наказанието е лишаване от свобода до три години или глоба до хиляда лева.
- Законът за ограничаване на плащанията в брой (обн. ДВ, бр. 16 от 22.02.2011 г.) се отнася за всички плащания между физически лица, между юридически лица и между физически и юридически лица, като изрично фиксира сумата 10,000 лева, на и над която всички плащания се извършват само и единствено по банков път. Когато сделката за имот с цена на или над 10,000 лв. се изповядва пред нотариус на цена, по-ниска от реално платената, купувачът плаща част от цената в брой, което представлява нарушение на споменатия закон. Съгласно чл. 5, ал. 1 от закона физическите лица-нарушители се санкционират с глоба в размер на 25% от общия размер на направеното плащане, а юридическите лица - с имуществена санкция в размер на 50% от общия размер на направеното плащане.
- В чл. 125 от Закона за местните данъци и такси (обн. ДВ, бр. 117 от 10.12.1997 г.) се посочва, че при укриване на част от цената при получаване на имущества по дарение или по възмезден начин на страните се налага глоба в двойния размер на дължимия данък върху укритата част. Когато сделката се изповядва пред нотариус на цена, по-ниска от реално платената, това води до начисляване на по-малък размер на местния данък при прехвърляне на имот, който се заплаща в деня на сделката. За община Сандански към 2024 г. местният данък е в размер на 2% от продажната цена на имота, записана в нотариалния акт.
- Ако купувачът се съгласи в нотариалния акт да бъде записана по-ниска от реално платената цена, то при препродажба на същия имот в тригодишен срок от придобиването му (за жилищен имот) и в петгодишен срок - ако имотът е нежилищен, ще дължи данък съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (обн. ДВ, бр. 95 от 24.11.2006 г.). Този данък е в размер на 10% от разликата между цената, на която е придобил имота, и цената, на която го продава, като се приспадат 10% нормативно признати разходи. Купувачи-чужденци, които не са граждани на държави – членки на ЕС и ЕИП, винаги заплащат този данък, независимо от срока, през който са били собственици на имота. Ако те придобият жилищен имот със занижена цена в нотариалния акт, при препродажба на същия на реална цена ще платят данък в голям размер – например, при вписана занижена цена при покупка 10,200 евро и реална продажна цена след 4 г. в размер на 40,000 евро дължимият данък върху дохода ще бъде в размер на 2,682 евро.
- Когато сделката се изповядва на занижена цена (под строителна себестойност), данъчните органи имат право да поискат обявяването й за недействителна. Такава практика в НАП се прилага от няколко години и вече са развалени над 100 покупко-продажби. Възможността за това е указана в чл. 216 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, който урежда недействителност на сделки.
Коректната сделка с вписана реална цена в нотариалния акт защитава интересите не само на купувача, но и на продавача, който по този начин може да докаже произхода на средствата си, ако изплати кредит или направи скъпа покупка след продажбата на имота си.
Помислете, преди да купите или продадете.
Гарантирайте си спокойствие - посочете реалната цена!